Влог #8 | Ошибки риэлторов | топ 10 ошибок | работа риэлтором | агент по недвижимости | риэлтор Москва

Всем привет! Меня зовут Александр Горбунов, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня хочу рассказать Вам об ошибках, которые наиболее часто допускают почти все риэлторы, начиная от стажеров и заканчивая опытными агентами и даже наставниками.

Сначала я хотел перечислить такие ошибки последовательно от незначительных к фатальным, в зависимости от масштаба последствий, которые могут повлечь за собой те или иные действия или бездействия со стороны риэлтора. Но потом я заметил что к разрушению сделки или договора может привести даже самая безобидная ошибка, тогда как даже самый грубый просчет всё же можно вовремя исправить. Риэлторы в этом плане одновременно и художники и сапёры. Поэтому я буду рассказывать о неправильных действиях риэлтора последовательно с момента знакомства риэлтора с собственником, и до ведения его объекта к заключению сделки. Приступим!

  • Ошибка №1: Риэлтор при первой беседе с собственником не запоминает его имя.

Это одна из самых нелепых и вместе довольно значимая ошибка. Ведь «У вас не будет второго шанса, произвести первое впечатление». И, признаюсь, это один из моих главных риэлторских грехов. Иногда, представившись собственнику в начале беседы, и услышав, но не записав, его имя, я до 40 минут провожу телефонную презентацию своих услуг, и в конце этой беседы понимаю что не могу назвать будущего заказчика по имени. Это полный провал. Решение ошибки: услышав имя - сразу записывать его.

  • Ошибка №2: Риэлтор проявляет дисбаланс в эмоциональном поведении.

Риэлтор - это всегда дипломат. И каким бы ни был человек по характеру, темпераменту и интеллекту, а также вне зависимости от окружающей среды и личных обстоятельств, во время первой встречи нельзя быть излишне веселым или, напротив, слишком серьезным. Нельзя без умолку шутить или, наоборот, быть букой с каменным лицом. Можно расположить к себе каким-то удачным и веселым сравнением из практики, но также нужно понимать, что переизбыток оборотов, допустимых с людьми более близкого круга, - в общении с малознакомым человеком могут счесть фамильярностью. Обратный пример, это когда риэлтор держит просто запредельную дистанцию с вероятным заказчиком. Мимика каменная, взгляд подавленный, речь обрывистая. Решение проблемы: держать себя в руках, и думать дважды прежде чем что-то говорить, но не держать при этом себя в руках настолько, чтобы дистанцировать от себя человека.

  • Ошибка №3: Риэлтор проявляет корыстный интерес к предметам в продаваемом объекте недвижимости.

Сам я проявил такой интерес лишь однажды. На одном из первых объектов, а это был дачный участок с домом, я без стеснения набрал яблок в дорогу после показа. Ими был завален весь сад. Покупатели после этого показа заявили об авансировании дачи, и я мысленно уже считал комиссионные, но сделка в итоге развалилась, так и не начавшись. В то же время я не один раз слышал истории, в первую очередь от собственников, о не поддельном интересе нанятых ими риэлторов к мебели в комнатах, к сувенирной мелочевке и даже к пластинкам и книгам в продаваемых квартирах и домах. На самом деле это не ошибка и не просчёт. Это просто некрасивое и непорядочное поведение, недостойное кого бы то ни было. Поэтому и о решении такой ошибки говорить наверно будет глупо. При этом замечу тот факт, что предложение какой-то ненужной мебели или техники от собственника продаваемых интерьеров риэлтору под данный пример не подходит. Тут уже дело добровольное.

  • Ошибка №4: Риэлтор надолго пропадает с радаров.

Как бы классно не презентовал себя и свои услуги риэлтор, и какой бы железобетонный эксклюзивный договор он после этой презентации не подписал, - ему всегда нужно помнить о том что к необходимому результату, а именно к сделке и к получению им комиссии, может привести только постоянная и распланированная работа с рекламой объекта, работа с его ценой и работа с собственником и с покупателями. И если риэлтор не звонит заказчику более трех недель, а в случае с отдельными объектами более одной недели, то он имеет риск связаться с обоснованным расторжением договора.

Решение проблемы: вне зависимости от спроса на продаваемый объект недвижимости, регулярно звонить собственнику с отчетами о любой проведенной с объектом работе и о результатах, даже при их отсутствии.

  • Ошибка №5: Риэлтор присваивает компетенции собственника и принимает судьбоносные решения вместо заказчика.

Наверно у всех такое было. Вы в телефонном разговоре с риэлтором предлагаете за объект цену, которая существенно отличается от заявленной, и в ответ слышите категоричный отказ. Что примечательно, отказ от риэлтора, а не от лица принимающего решения, то есть от заказчика этого агента. Каждый риэлтор должен помнить что в его компетенции только анализ и рекомендации, но никак не решения. Если риэлтор принимает решения вместо собственника, то такой риэлтор в конечном счёте может очень сильно навредить своему же заказчику. В моей практике была ошибка такого рода. В самом начале работы с объектом недвижимости я согласовал с собственником размер торга, к которому тот был готов. Вскоре случился показ и покупатель предложил за этот дом цену, которая совпадала с согласованным размером торга. Я без раздумий ответил “Да, мы готовы продать по вашей цене”. Нужно ли говорить, что объект в итоге был продан, но заказчик остался недоволен моей работой, потому что я принял решение, не посоветовавшись с ним. Решение проблемы: всегда помнить о своей роли консультанта, а не вершителя судеб.

  • Ошибка №6: Риэлтор не последователен в своих действиях и опирается на эмоции.

Эмоции в работе риэлтора, - это тема для отдельного разговора. И если риэлторов когда-нибудь заменят роботы, то как раз таки по причине своей полной эмоциональной независимости. Риэлтор является той необходимой прослойкой между продавцом и покупателем, который не только должен сделать цену приемлемой для обеих сторон сделки, но и должен сглаживать абсолютно любые трения между сторонами, в первую очередь эмоциональные. Если риэлтор выслушал по телефону десятиминутный гневный монолог от продавца, адресованный к покупателю, это значит только то ,что риэлтору нужно вычленить из этого десятиминутного потока гнева полминуты полезной для сделки информации, и в позитивных красках изложить эту информацию покупателю. Для этого и нужен риэлтор. А не для того чтобы, представляя интересы заказчика, ретранслировать его эмоции Миру. Решение проблемы: если риэлтор получил негативный эмоциональный заряд от одной из сторон сделки, то перед тем как общаться с другой стороной, ему нужно взять некоторую паузу в общении, и звонить другой стороне только после избавления от эмоционального отпечатка в передаваемом сообщении. В этом и есть последовательность.

  • Ошибка №7: Риэлтор говорит что-то, не подумав.

Это опять же про эмоции и про паузу. Риэлтор зачастую реагирует на какой-то раздражитель как на триггер, и начинает говорить что-то такое, что впоследствии может сильно сказаться на переговорах или на сделке в целом. Из моей практики: молодая семейная пара (оба с сигаретами в руках) смотрят земельный участок в Новой Москве. Я, обратив внимание на их возраст, но не обращая внимания на сигареты, улыбаясь говорю им: “эти земельные участки выдавали многодетным семьям, поэтому скоро здесь будет много детей и вам здесь точно не будет скучно”. После моих слов покупатели резко поникли и заявили что дети рядом, - это точно не то, что им нужно. Решение проблемы: риэлтор должен дважды подумать, взять паузу, и подумать еще раз, прежде чем что-то сказать. “Молчание - золото” это на 100% про риэлторов.

  • Ошибка №8: Риэлтор рассчитывает на заработанные деньги, еще не увидев их.

Такое было часто в начале моей практики и почти не случается теперь. Тратить еще не заработанные деньги неразумно человеку любой профессии, но риэлтору такое непростительно вдвойне. Бывает так что по какой-то совершенно невероятной, и по не зависящей от риэлтора и от сторон, причине, - случается срыв сделки. И в том случае, когда риэлтор уже посчитал и мысленно потратил свои комиссионные, такой срыв может привести и к срыву риэлтора с катушек, может привести его к частичному или к полному выгоранию в этой профессии. Решение проблемы: до получения комиссионных не рассчитывать на эти деньги и отгонять мысли о подсчете комиссии дополнительным погружением в работу.

  • Ошибка №9: Риэлтор “урабатывается” и “выгорает”.

Полное погружение в работу с утра и до вечера, это очень полезное изобретение риэлторов и, как говорит один мой знакомый: “У риэлтора есть только два недостатка. Это паузы на пищу и на сон.” Но в реальности очень сложно быть на связи 7 дней в неделю по 16 часов в день. Когда риэлтор ведет одновременно несколько сделок и дополнительно еще вынужден заниматься текущими заявками и звонками, в этот момент он находится в группе риска по “сгоревшим” в профессии. Решение проблемы: Чтобы не сгореть, риэлтору нужно делать некоторые паузы в общении с заказчиками и с покупателями. Для этого нужно наладить “переадресацию вызовов” к доверенному коллеге и, при необходимости, на несколько часов или даже на целый день пропадать с радаров.

  • Ошибка №10: Риэлтор устает от ошибок и сдается.

Здесь я привёл совсем незначительное количество ошибок, которые могут произойти у практикующего риэлтора. На самом деле их великое множество. Ведь не ошибается только тот, кто ничего не делает. И самой большой ошибкой риэлтора я всегда считал и считаю тот случай когда риэлтор придает излишне важное значение своим ошибкам, в конечном счете сдается и, разочарованный, покидает профессию. Удачливый риэлтор - это не тот риэлтор, которому сопутствует только одна удача. Таких риэлторов, к счастью, не бывает. Иначе бы их стало слишком много. Удачливый риэлтор, - это на самом деле тот, кто позволяет неудачам научить себя, но не сломать.

Надеюсь вам была полезна озвученная в данном ролике информация. В комментариях под этим видео буду рад увидеть упоминания о каких-то новых ошибках риэлторов, и о том как с ними бороться.

С вами были Александр Горбунов и Показ360.

Читать далее →

Влог #7 | Обзор районов Москвы | Перово | Новогиреево | Районы Москвы | Переезд в Москву | риэлтор Горбунов

Александр Горбунов 28 февраля 2019

Обзор районов Москвы | Перово | Новогиреево | Районы Москвы | Переезд в Москву

Всем привет! Меня зовут Горбунов Александр, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня хочу рассказать Вам об одном из самых недооцененных районов Москвы, о районе Перово и о неразрывно связанным с ним районе Новогиреево.

Эти 2 района связаны между собой не только общими транспортными маршрутами, общей инфраструктурой и похожестью застройки, но и общей историей. Ведь с 1925 по 1960 г. оба эти района входили в состав города Перово! Да, да, именно города Перово! Как сейчас например города Реутов и Балашиха, - город Перово фактически являлся спутником или пригородом столицы. Но не будем подробно останавливаться на исторических справках, их вы можете в обилии почерпнуть в интернете. Я ставил перед собой задачу описать положительные и отрицательные стороны данного района для тех кто выбирает локацию для своего будущего жилища и хочет узнать о нашем районе больше.

Начнем конечно же с плюсов.

  1. Первым, и очень весомым для такого мегаполиса как Москва, плюсом, нужно назвать транспортную составляющую. В этом районе с транспортом никогда не было проблем, здесь 3 станции метро, здесь постоянно курсирующие современные трамваи и автобусы, но не так давно здесь появился еще один вид городского транспорта, а именно Московское Центральное Кольцо, или сокращенно МЦК. Мне, как местному жителю, еще совсем недавно было очень сложно добраться например до соседних, казалось бы, районов Черкизово, Измайлово или Нижегородский. Все дело в том что Район Перово от перечисленных районов отделяют с севера огромный Измайловский парк, а с юга своеобразными реками железнодорожные пути. В часы пик, если не на метро через малое метрокольцо, то по автомобильным дорогам, добраться в район, до которого вроде бы рукой подать, было крайне затруднительно. Теперь, с появлением МЦК, добираться стало очень здорово.

Также район заметно разгрузило открытие участка Северо-западной хорды, - теперь всем кому надо на юго-восток города, совершенно не обязательно стоять в пробках или просто на светофорах. Но это не главное в транспортной составляющей! А главное в том, что при всем известной исторической овальной форме Москвы, район Перово расположен на малом радиусе так называемого “яйца”. Это говорит нам о том, что, например от станции метро Перово до Кремлевской стены всего 10 километров, тогда как от района станции метро «ул. Академика Янгеля», где аналогичные расстояние до МКАД и цены за квадратный метр, до Кремлевской стены уже 17.5 километров! Чувствуете разницу? 10 км и 17.5 км.. Почти в 2 раза! Много лет назад я жил в районе Ново-Переделкино, от которого до центра еще дальше, и при необходимости ежедневно посещать центр города, я терял в дороге дополнительных два часа. Теперь, живя в Перово, я добираюсь до самого центра всего за 20 минут!

  1. Второе. При всех разговорах об экологической ситуации в данном районе, Перово-это один из самых зеленых районов города Москвы. Если не самый зеленый.. С севера это огромный Измайловский лесопарк и вместе с ним Центральный Парк Культуры и Отдыха, немного южнее благоустроенный Терлецкий лесопарк с несколькими чистыми прудами (пару лет назад в одном из них я даже купался, живой как видите), и с юга это Перовский парк с отличными европейскими детскими площадками и аттракционами и Кусковский дворцовый парк. Как видите, здесь есть парки под любое настроение.
  2. Третье. Малоэтажность застройки. Здесь практически нет зданий выше 10 этажей. Основной жилой фонд составляют кирпичные и панельные пятиэтажные дома. Многие из них к слову, подпадают под реновацию. Однако на сегодняшний день народу здесь живет несравненно меньше чем в соседних более чем 20ти-этажных Реутове и Балашихе. И это сказывается например на том что очереди в учреждениях если и есть, то небольшие, парковки хватает всем даже в вечернее время. Например в том же Ново-Переделкино после пяти вечера машину припарковать практически невозможно. В общем Перово и Новогиреево это малоэтажные и в меру заселенные районы. И благодаря этому здесь также нет проблем с устройством детей в детские сады и школы. У меня трое детей и я это знаю из первоисточника.

Теперь о Минусах.

  1. Район, несмотря на свою близость к центру города - всё же спальный. Рабочих мест здесь было очень много в советский период, было много заводов, военных производств и прочего, чего теперь здесь практически не осталось. Сказывается это например на том, что здесь нет ни одного большого торгового центра. Ближайшие находятся либо за пределами Кольцевой дороги, либо у третьего транспортного кольца, а это уже район Лефортово.
  2. Вроде как экология.. Ну вот не знаю. За те 10 лет которые я здесь живу, я всего несколько раз наблюдал стойкий запах серы, который долетал до сюда либо от Нефтеперерабатывающего завода в Капотне, либо от свалки твердых бытовых отходов, расположенной в Кучино, это сразу за Новокосино. Свалку эту, к слову в 2017 году со скандалом закрыли, остается догадываться когда ее ликвидируют. По Капотне прогнозировать сложно, потому что в Московском регионе других нефтеперерабатывающих заводов нет.
  3. Жилой фонд. Самую большую площадь района занимают пятиэтажки-хрущевки, которые конечно же подпадают под реновацию. Каким район станет после сноса этого анахронизма времен Хрущева? Наверно более современным, с дворами вместо парковок и так далее. Но здесь также много и отличных каменных домов времен Сталина. Фасад шоссе Энтузиастов напротив измайловского парка изобилует такими домами. Да, это не Кутузовский, зато напротив огромный лесопарк, а до центра так же близко как и с Кутузовского. С чем здесь пока есть проблема, так это с современным бизнес-классом. ПиКовские панельки 10ти-летней давности, имеется в виду жилой комплекс “Большое Кусково”, сюда не притянешь никаким образом. В 2007м году была попытка построить жилой комплекс бизнес-класса “Московские окна”, который стал долгостроем и был реанимирован в 2015м под вывеской “Терлецкий парк”, но в 2017 году эта стройка также встала из-за банкротства застройщика. Остается надеяться что реновация обновит район до состояния «уровень столицы». А пока можно отметить только точечные локации с современными башнями. Например комплекс “Перовский” или “PerovSky” с тремя 23х-этажными башнями, объединенными стилобатом, где есть вся необходимая инфраструктура. Удивительно, но в Перово как раз под окнами этого ЖК есть даже небольшой частный сектор. Он находится через дорогу от Терлецкого парка. Поселок на примерно 10 домовладений был построен в начале 2000х годов. Кусок земли был отчужден от части владений «Дома ветеранов сцены». Время от времени какие-то из этих домов появляются в продаже. Место для жизни и впрямь изумительное, правда в наше непростое время даже будучи добросовестным приобретателем такой недвижимости, можно оказаться у дорогостоящих руин.

Резюмируя, отмечу что с каждым годом понятие центр города становится шире, инфраструктура меняется к лучшему и соотношение цены и качества жизни в данном районе становится всё более выгодным. Если вы с чем-то не согласны или вам есть чем дополнить данный обзор, буду рад ответить на ваши комментарии под этим видео.

С вами был Горбунов Александр, надеюсь вам понравилось и у меня появится повод сделать подобные ролики и о других районах столицы. Пока!

Читать далее →

Влог #6 | Наружная реклама | Продающий баннер | Наклейка о продаже

Александр Горбунов 23 февраля 2019

Влог #6

Здравствуйте! Меня зовут Горбунов Александр и сегодня я хочу рассказать Вам для чего и каким образом нужно устанавливать баннер или наклейку о продаже недвижимости, даже если у вас самая лучшая цена и самая лучшая реклама в интернете.


Как риэлтор я часто сталкиваюсь с проблемой под названием "Собственники не желают устанавливать баннер о продаже на фасад своего объекта недвижимости”. И что интересно, даже мотивированные собственники. В этом ролике я хочу поделиться с вами информацией для чего вообще нужны баннеры, таблички, наклейки и как убедить в их необходимости собственника.

Одним из самых распространенных аргументов против установки наружной рекламы, и вместе с этим ничего не объясняющим возражением, является ёмкое “Я не хочу чтобы соседи знали что я продаю”.

Недавно я услышал именно такое возражение от заказчика, который продает земельный участок, огороженный отличным забором. Он сказал мне - “Я не хочу чтобы о продаже узнали соседи, потому что я точно знаю что покупать никто из них не будет. Но мой участок, после того как все узнают о продаже, - может превратиться в свалку.” Я не нашелся что ответить на возражение касательно помойки и несколько месяцев участок простоял без какой-либо наружной рекламы. Так как участок все равно активно рекламировался через интернет, а из локаций участков я секрета не делаю, то многие покупатели приезжали на просмотр участка не оповещая об этом меня. В результате этого все соседи о продаже участка узнали, действительно на участке стал появляться мусор (заметьте, не вследствие наличия баннера). Но главное: почти всем, кто приезжал взглянуть на участок, не очень приветливые соседи говорили что он ... ПРОДАН.

После этого я со всех открытых сторон я обклеил забор этого участка своими наклейками, и теперь почти все кто приезжает туда без меня, звонят ПО ВСЕМ ВОПРОСАМ мне.

Второй случай. Собственник говорит “Не нужно вешать рекламу. Мой участок расположен на тупиковой улице и мимо никто не проезжает. А соседи и без баннера в курсе что я продаю”. Возникают встречные вопросы:

  • А все ли соседи знают что продаете? Ведь нужно иметь ввиду не только смежных соседей, а и соседей по улице, по поселку, соседей по населенному пункту.
  • А к соседям приезжают гости? Надо понимать что не со всеми своими гостями ваши соседи поделятся ценной информацией о продаже здесь участка.
  • А знаете ли вы о том что все вновь прибывшие в поселок покупатели стремятся здесь закрепиться и ищут свободную недвижимость чтобы пригласить сюда в том числе своих близких?

Можно накопать еще несколько веских и не очень причин для размещения на заборе вашего участка рекламы о продаже. А можно назвать одну самую главную причину - Наибольшую ценность ваш участок, ваш дом или ваша квартира представляет именно для ваших соседей, причем не обязательно смежных.

Например один земельный участок я рекламировал в интернете на протяжении трех лет, потому что послушал собственника и не стал вешать баннер на забор его участка, который располагался на тупиковой улице в садовом товариществе. В итоге покупатель нашелся и на сделке этот покупатель сказал нам что купил бы этот участок на два с половиной года раньше и по цене в полтора раза выше, если бы только мы разместили баннер или просто табличку о его продаже. Дело в том что этот покупатель проезжал мимо нашего участка много раз, но не знал о его продаже. А мы всё снижали и снижали стоимость, игнорируя ценность участка для покупателей из поселка.

Читать далее →

Влог №5 | Как показывать квартиру | Как вести себя на показах объектов недвижимости | Наиболее частые ошибки при показах недвижимости

Влог #5

Как показывать квартиру | Как вести себя на показах объектов недвижимости | Наиболее частые ошибки при показах недвижимости

Всем привет! Меня зовут Горбунов Александр, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня я хочу дать несколько советов продавцам недвижимости, а может быть и своим юным коллегам, несколько советов о том, как лучше вести себя на показе квартиры или дома, и каких ошибок во время таких показов желательно избежать.

Тема хоумстейджинга, проще говоря тема предпродажной подготовки, очень сильно пересекается с сегодняшней повесткой, и я должен хотя бы по касательной затронуть и хоумстейджинг. Если театр начинается с гардеробной, то представление под названием «показ квартиры» или «показ дома» начинается с подготовки жилища к показу. Не всегда есть свободные площади для хранения, не всегда есть время на уборку, но всегда и у всех есть понимание, что подготовленная к показам, а значит и к продаже, квартира, имеет гораздо больше шансов быть проданной.

Поэтому, ОБЯЗАТЕЛЬНО!

Нужно снять со стен все картины и фоторамки, нужно убрать из санузлов зубные щетки и полотенца, на кухне нужно убрать с плиты кастрюли и сковородки, с пола кошачьи и собачьи миски, ну и игрушки соответственно. Нужна максимально возможная ДЕХЛАМИЗАЦИЯ И ДЕПЕРСОНОЛИЗАЦИЯ жилища. Покупатель должен всеми своими сенсорами ощущать опрятность и чистоту жилища, должен иметь возможность представить на месте пустующих полок свои личные вещи, имеются ввиду те же полотенца, зубные щетки, кастрюли, сковородки, пепельницы и гантели, покупатель должен видеть что продавцы уже готовы к переезду. Для пущего убеждения можете поставить в прихожей пару чемоданов и железный посох.

А для того чтобы вошедший в ваше жилище покупатель смог просканировать ваши интерьеры по максимуму, не забудьте выключить телевизор и радио, лишний шум сбивает с толку; проветрите комнаты от всех домашних запахов (вы-то к ним привыкли и не ощущаете их, но запахи всегда есть), детей отправьте на прогулку вместе со своим домашним питомцем (на ваших прекрасных детей покупатели будут отвлекаться, а шерсть например собаки может вызвать аллергию).

Ну всё, квартира готова к показу. Если вашу квартиру показывает ваш риэлтор, то для создания максимального комфорта для покупателей на время показа вам лучше выйти. На собственника квартиры покупатель может эмоционально отвлекаться не меньше чем на детей или на неприятные запахи.

Что ж, враг у ворот! Ой то есть покупатель у двери.

Если покупатель осматривает квартиру в вашем присутствии.

  • Первое: старайтесь не закрывать обзор во время показа, не стойте прямо перед своим гостем, он пришел посмотреть квартиру а не на вас. В какие-то моменты можете даже покинуть комнату, в которой в настоящее время находятся покупатели. Это поможет им адаптироваться к интерьерам, побыть в своей шкуре.
  • Самая частая ошибка, от которой меня до сих пор передергивает, это когда продавец во время демонстрации какой-либо части своего жилища абсолютно без задней мысли произносит что-то вроде «в этом месте вы можете сделать гардеробную» или «здесь окна на восток, будете в спальне встречать рассвет».. Любую полезную информацию сообщайте потенциальному, подчеркиваю, потенциальному покупателю так, чтобы у него не возникало ощущения навязчивого навязывания. Вы всего лишь предварительно показываете ему свой объект недвижимости. Поэтому вышеозвученные фразы можно сказать по другому, в третьем лице. Например:«в этом месте покупатель сможет сделать гардеробную» или «здесь окна на восток, новые владельцы будут в спальне встречать рассвет». Благодаря такому обращению между вами и вашим гостем не возникнет барьера, и вдобавок вы привнесёте в вашу беседу некое третье лицо, потенциального конкурирующего покупателя.
  • Покупатели будут вам мегаблагодарны и уедут из квартиры с ощущением большой признательности, если вместо постоянно рвущихся бахил или (НЕЕЕЕТ) ваших домашних тапок, вы вручите им запакованные одноразовые тапочки. Стоят тапочки недорого, а запоминаются надолго.
  • Не увлекайтесь описанием преимуществ местности, обращайте внимание только на самое важное и говорите об этом коротко. В конце концов покупатель сам спросит о том что его интересует.
  • Сами не забудьте спросить смотрел ли покупатель что-то по-близости. Вам нужно знать ваших прямых конкурентов. И они не всегда присутствуют в тех же рекламных источниках где экспонируется ваша квартира.
  • Также спросите покупателя об источнике финансирования его покупки. Это могут быть ипотечные средства, это могут быть средства от продажи какой-то его недвижимости, и это могут быть «прямые», они же «живые» деньги. В дальнейшем эта информация может вам пригодиться.

В заключении отмечу от каких расспросов я бы предостерег. Это тоже важно. Здесь моё субъективное мнение прямо противоположно мнению большинства, но я опираюсь на практику, а не на досужие домыслы. Я не один раз наблюдал как продавец расспрашивает покупателя о его составе семьи, предпочтениях, месте работы и так далее. Как бы прощупывая, а подходит ли покупателю моя квартира. И если например мы показываем квартиру на 5м этаже 5ти этажного дома без лифта, а покупатели- пожилая пара, то продавец делает логичный вывод о непригодности своей квартиры для данных покупателей. Стоп! Люди нашли вас, люди пришли на просмотр, возможно их зацепит вид из окна, а уж о своих проблемах они подумают сами. Это их выбор. Никогда не делайте преждевременных выводов и не решайте за покупателя. Это же я адресую и к своим коллегам риэлторам. Даже когда мне звонят например по дому, который я рекламирую за 20 млн. Р, и предлагают еще до просмотра цену например 12 млн. Р, я не говорю потенциальному покупателю «вы что с ума сошли! Собственник конечно не будет готов, я в этом уверен на 99%». Даже если вы уверены на 100%, вы не вправе решать за собственника. В качестве примера есть короткая история. Однажды в выходной день мне позвонила женщина с просьбой показать ей с сыном дачу в 80 км от места где я находился. Машины у нее не было и она попросила свозить их на показ на моей машине. Это как правило уже несколько напрягает. Я спросил для каких целей им нужен дом, для ПМЖ или в качестве дачи. Она ответила для ПМЖ. Меня это смутило, потому что в доме не было газа. Третьим звоночком было то что их средствами для покупки были ипотечные деньги, при этом они еще даже не ходили в банк за одобрением в качестве заемщика. Вобщем оставалось бросить трубку и забыть о них. Но я не имею права принимать решения за других людей!

Короче говоря, через несколько недель именно эти покупатели успешно одобрили ипотечный кредит на покупку это дачи и приобрели ее без какого-либо торга. Они были довольны, продавцы были довольны, риэлтор был тоже доволен. Почему? Потому что риэлтор не стал принимать решение об отказе в показе дачи.

И возвращаясь к тому, о чем я сказал в начале сегодняшнего влога, о подготовке квартиры к показу, о хоумстейджинге. Есть мнение, что всё решает цена. Отчасти это верно. Но каждое из ваших правильных движений в пользу продажи квартиры в конечном счете может увеличить цену на вашу квартиру. Правильная подготовка, даже просто уборка квартиры, размещение на вашем окне банера или наклейки, размещение в рекламных объявлениях не только фотографий а еще и видеороликов, в конце концов увеличить цену на квартиру и уменьшить время ее экспозиции может даже просто правильно подобранный риэлтор.

Читать далее →

Влог #4 | Моя техника для съёмки объектов недвижимости | оптимальный набор инструментов риэлтора | Какие аппараты всегда со мной

Влог #4 | Моя техника для съёмки объектов недвижимости | оптимальный набор инструментов риэлтора | Какие аппараты всегда со мной

Всем привет! Меня зовут Горбунов Александр, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня я расскажу вам о всей той технике, которую я использую для того, чтобы увеличить круг потенциальных покупателей на рекламируемые мной объекты недвижимости, о технике, с помощью которой я снимаю видеоролики. Ссылка на мой канал ютуб для заливки таких роликов в описании под этим видео.

Начать я хочу со своей самой первой рабочей лошадки. Которая до сих пор еще не потеряла актуальности.

Это мой Кэнон

Этот аппарат со мной с 2015го года. И, что касается съемки видео, то я пока не вижу острой необходимости в его замене. Камера выше любительского уровня. Модель G1X mark ii. Угол обзора, цифровая стабилизация, съемка при недостаточной освещенности. По всем показателям здесь твердая четверка. Чем аппарат радует меня ещё, так это своей компактностью. Чем не радует, -тем что к нему не прикрутить широкоугольный объектив. Там где это необходимо, мне пока приходится делегировать эти функции профессиональному фотографу.

Пока я не пользуюсь зеркальным фотоаппаратом. Но если собственник дома или квартиры готов потратить своё время на хоумстейджинг интерьеров, то я приглашаю профессионального фотографа. При том, что мы стремимся подготовить покупателя к тому что он фактически увидит в квартире еще до самого показа, всё-таки качественные, с хорошей глубиной резкости, широко-угольные (не путать с рыбьим глазом) фотографии оставляют глубокое впечатление на подкорке мозга у Покупателя.

Мой проект называется "Показ360", поэтому основой для визуализаций объектов недвижимости в моих роликах является камера, снимающая в режиме 360 градусов. Таких камер у меня на сегодняшний день две. Обе производства фирмы insta360. Почему две. Первая из купленных камер не имела джека для подключения внешнего микрофона, а встроенный микрофон у обеих камер оставляет желать лучшего. Поэтому пришлось купить вот эту, более дорогую версию данной камеры. К слову, качество картинки у обеих камер, примерно на одном, удовлетворительном уровне. Но размеры последней камеры внушают и заказчикам кажется что она круче. Формат 360 в самом начале своего пути и я уверен что через короткое время уровень станет приемлемым даже для больших экранов. Вспомните хотя бы первые цифровые фотоаппараты. Помню году в 2000м у меня был цифровой фотоаппарат, кажется какой-то Ровер, он снимал фото в разрешении что-то типа 0.3 мегапикселя и владельцы пленочных кэнонов и никонов ржали над этой техникой в голос. С тех пор выросло уже не одно поколение фотографов и видеографов, которые никогда не пользовались плёнкой. Вобщем у меня пока две камеры. Ту, что по-меньше, я использую как вспомогательную при съемках например с внешней стороны лобового стекла автомобиля. Такое видео потом можно монтировать, смещая пятно обзора по своему усмотрению.По мере развития камер для формата 360 мы будем менять модельный ряд, с тем чтобы добиться максимально реалистичной картинки для наших обзоров объектов недвижимости.

Переходим к рубрике "техника Dji".

Осмо.

Это Фото- и видеокамера со встроенным трёх-осевым стабилизатором. Это что-то вроде заменителя квадрокоптера на высоте человеческого роста. Она очень подойдёт там, где нужно сделать плавный пролет. Например подняться по узкой лестнице на второй этаж частного дома.

Здесь легкая камера, которая не нуждается в долгой калибровке, которой например потребует любой другой внешний стабилизатор, будь то аналогичный стабилизатор на ручке или стабилизатор профессионального уровня типа RONIN, к которому вы присоединяете внешний фотоаппарат. То есть тут не нужна вообще никакая калибровка. Просто включили и начали снимать. Всё! Оптика здесь несколько уступает полупрофессиональным и даже некоторым любительским камерам, но скорость включения камеры и отсутствие необходимости вывешивать ваш фотоаппарат на съемном стабилизаторе нивелируют этот недостаток. Когда вам надо в световой день успеть снять кучу материала на дрон, на камеру 360, на основную камеру, потом успеть всё это смонтировать до того как заказчик начал стучать вам по голове.. Вобщем, ребята, это выход! Единственное что посоветую, это приобретать ту версию которая по-дороже; она с зумом. А если бюджет позволяет, то лучше взять OSMO PRO с камерой X5, но там уже кейс побольше, и если у вас с собой куча другой аппаратуры, то вам придется ездить на грузовичке. Итак, коротко про осмо: компактно, быстро но картинка не очень.

Продолжаем рубрику “техника DJI”.

Mavic PRO.

Это такой компактный, со складными лопастями, квадрокоптер, или для краткости,- дрон. Уж не знаю зачем производитель к названию дрона прибавил приставку «PRO», но профессиональным я его не стал бы называть хотя бы из-за далеко не профессиональной оптики. Но. Надо сказать, что довольно таки замыленные кадры с Мэвика мы можем увидеть даже в видеоклипах некоторых очень известных рэп-исполнителей ///вставить тот клип фейса///. Мы тут как бы тоже не кино снимаем, а для визуализации объектов недвижимости вполне подойдёт. Я пользовался также предыдущей серией дронов от этой фирмы. Серия Phantom3 настолько взорвала рынок в то время, что силуэт дрона этой серии стал именем нарицательным для всех квадрокоптеров. Если выбираете дрон- выбирайте его из тех, которые имеются у Dji. Все остальные производители сильно позади. Но вернемся к мэвику. Дрон летает до 25 минут, летает даже в сильный мороз, главное успеть поднять его до того как батарея переохладится. Снимает даже в 4к, правда провальное мыло в некоторых областях из-за не лучшей оптики не позволяет как следует кропнуть, то есть уменьшить размер кадра уже после съемки. На для недвижки опять же достаточно, мы же не детёнышей тюленей снимаем))

Мэвик очень силен железом, об этом отдельный разговор чуть позже, но главное, чем фирма Dji наголову выше всех остальных производителей, - это их программное обеспечение. У Мэвика огромное количество автоматических режимов, из которых наиболее часто я использую Point of Interest, это когда дрон облетает вокруг объект недвижимости, показывая всю его фасадную часть и окружение. В отличие от ранних моделей дронов, у современного дрона практически нет шансов потеряться. Однако мой мэвик однажды всё-таки потерялся. Дело было в том, что я в тот день позабыл пульт управления дроном и воспользовался функцией соединения через вай-фай. Никогда не пользуйтесь этой функцией! Короче говоря, дрон попал в зону влияния каких-то сторонних электро-магнитных волн и по-просту улетел куда-то в сторону пропав из вида. Нашелся дрон через месяц. Целый октябрь с его холодными ночами, дрон пролежал на голой земле, и когда добрые люди нашли его и вернули мне, я честно говоря особо не надеялся что дрон будет чем-то иным кроме как кирпичом. Но он оказался живее всех живых. Пришлось только заменить лопасти и батарею.Это к вопросу о надежности железа.

Если будете покупать дрон, то знайте что вышел новый MAVIC с приставкой AIR. Он стал еще компактнее, у него сенсоры от столкновения с препятствиями расположены не только спереди как у MAVIC PRO, но и сзади.. То есть в каком-то смысле он больший ПРО чем MAVIC PRO. Думаю через год-другой выйдет наконец-то компактный дрон с сенсорами по кругу, выпуск которого откладывается только из-за маркетинговых уловок производителя.

Если же вы не расстаетесь со своим автомобилем,и вас трясёт от перфикционизма, то берите дрон из серии Phantom. Он неудобен своими габаритами, зато картинка у него несколько лучше.

Видео в нашем деле,- это еще не всё. У видеороликов для визуализаций объектов недвижимости без присутствия в кадре живого человека, как показывает практика, рейтинги несколько ниже. Но человек в кадре,- это еще и его голос, и комментарии к видео лучше записывать не напрямую через камеру, а на аудиорекордер. И самый известный диктофон для таких целей, самый лучший по соотношению цена-качество, это вот этот аппарат, на который я записываю звук сейчас. Это аудиорекордер ZOOM H-1. Этот удобный стерео-диктофон содержит все свои функции на панели, поэтому не приходится прокручивать меню в поисках какой-либо опции. Его дисплей с подсветкой отображает уровень записи, формат файла, прошедшее время, оставшийся заряд батареи и время записи. Записывается всё на микро SD-карту. Я понял насколько крут этот микрофон, когда обнаружил на нём порт USB, которого нет уже ни на одном современном устройстве, а значит это та самая штука из прошлого, которая все ещё актуальна.

Из приятных мелочей еще выделю вот этот микрофон-петличку производства фирмы Boya. Она помогает мне при съемках видеороликов в формате 360. Думаю скоро я заменю ее на беспроводную от этой же фирмы. И вот эту лазерную рулетку. Очень полезно когда снимаешь квартиру, а экспликации не имеется. Для измерения сторон земельного участка не подходит, прицелиться практически невозможно.

Это пока всё. Я стараюсь комплектовать набор своих гаджетов таким образом, чтобы всё это помещалось в обыкновенный рюкзак с объемом 30 литров. Я не сторонник постоянного передвижения за рулем, ведь в дороге в транспорте я всегда могу поработать над тем или иным текстом. Все вышеперечисленные аппараты через год, а может и через полгода, можно будет заменить на еще гораздо более компактные, при этом не уступающие в качестве аналоги.

Почему риэлтору недостаточно иметь с собой просто мыльницу? Честно говоря, современному риэлтору достаточно иметь даже не мыльницу, а просто телефон, потому что в каждом телефоне уже давно имеется камера, не уступающая мыльнице. И главное экспертное качество риэлтора сегодня, это конечно же не способность преподнести объект продажи максимально положительно и максимально информативно. Главное экспертное качество риэлтора сегодня, как и вчера, это способность правильно определить цену экспозиции и убедить собственника в ее правильности. Но если вы такой молодец, и смогли найти покупателя за считанные дни, то в этот момент у вашего заказчика возникает вопрос «А за что еще я плачу ему эти огромные деньги? Действительно ли я продаю свой объект лучшему из покупателей? Все ли покупатели смогли оценить мою квартиру по достоинству?». И если в вашей рекламе висело всего несколько фото, снятых на мобильник трясущимися руками, вряд ли вы сможете убедить своего заказчика в том, в чем вы не убеждены сами.

Информация по-прежнему остается главной услугой, которую дают агенства недвижимости своим клиентам, но монстры-агрегаторы и стремящиеся к информационной монополии государственные банковские структуры обесценивают ценность такой информации.

Но кроме информации, умещающейся в статистические цифры, мы можем своим ежедневным трудом давать продавцам и покупателям недвижимости, информацию, которую им не даст страничка с несколькими фото или даже с бездушным 3D-туром. Недвижимость- это среда обитания людей, поэтому в кадре можно и нужно быть человеку, эксперту из этой среды обитания, то есть риэлтору.

Я искренне надеюсь что будущее за такими компаниями, какой стремится стать Pokaz360.

Читать далее →

Влог #3 | Из каких профессий приходят в профессию риэлтора

Александр Горбунов 20 февраля 2018

Влог #3 | Из каких профессий приходят успешные риэлторы.


Всем привет! Меня зовут Горбунов Александр, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня я расскажу вам - из каких других профессий люди приходят в профессию риэлтора и почему в риэлторы чаще всего приходят из других профессий, а не становятся таковыми сразу после окончания учебного заведения, где получают дипломы.

Понятно что я не могу говорить объективно за всех риэлторов, я всего лишь делюсь своими субъективными наблюдениями. Поэтому у меня большая просьба к моим коллегам риэлторам: пожалуйста напишите в комментариях к этому видео- из какой профессии и почему вы перешли в риэлторы и как изменилась ваша жизнь после этого.

Прежде чем делиться своими наблюдениями, наверно нужно сказать сначала о себе, о том, где я сам работал до того как стать агентом по продаже недвижимости, и о том, что сподвигло меня поменять профессию.

Не буду подробно описывать все свои места работы, пробегусь только понаименованиям своих, страшно сказать, должностей. Итак, начиная примерно с 16 лет это были:

Работник пельменного цеха, официант в ночном ресторане рядом с казино на Новом Арбате, работник в фотолаборатории (еще до цифровых фотоаппаратов, я там работал с пленками), далее параллельно с учебой в строительном институте я проработал на нескольких бетонных заводах оператором бетоносмесительный установки. Карьера после получения диплома в строительном институте слава Богу не заладилась, и, продолжая работать на заводе с графиком "сутки через двое", я пошёл на подработку в такси. Собственно такси и стало тем буфером, посредством которого я нашел себя в профессии "риэлтора".

Про такси можно рассказать очень много, это вообще самая замечательная профессия для поиска себя. Работая в такси, я успел пообщаться, как мне кажется, с представителями всех возможных профессий и людей совершенно разного уровня достатка. Люди делятся с таксистом информацией, которую годами хранят в тайне от своих близких. Каждый день ты возишь десятки людей, которые зарабатывают совершенно разными способами, и зарабатывают столько, что большинству из них хватает на регулярные поездки в такси. При этом они делятся светлыми и темными сторонами своих профессий. Вот одной из таких пассажирок однажды стала девушка риэлтор по продаже загородной недвижимости и не откуда-нибудь, а с Рублёвки. За 2 часа в пробке на Кутузовском проспекте она рассказала мне о плюсах и минусах, о рисках и триумфах в этой профессии, и спустя мучительные 4 месяца, я решился на собеседование в агентстве недвижимости, которое она мне рекомендовала.

Возвращаясь к профессии таксиста хочу сказать, что это одна из самых подготовленных каст для перехода в профессию риэлтора. Таксист знает географию города как никто другой. Опытный таксист- это и опытный переговорщик, умеющий определять психотип собеседника и развивать беседу в направлении к получению чаевых. Кроме того, таксист знает что такое жизнь без оклада. Сколько отработал, столько и заработал. А потом движок полетел или авария и ты вообще в минусе. Поэтому когда мне было сказано что первые полгода работы в агентстве на доход парень не расчитывай, я был к этому готов. Кроме того, я параллельно с обучением остался на лайтовой подработке в такси. Вобщем, парни из такси, обращаюсь к вам: с нынешней уберизацией в такси карьеру там не сделаешь это точно. А для агентства недвижимости вы - почти готовые специалисты.

Но на таксистах свет клином не сошелся. Вторая профессия по моим наблюдениям, это даже не профессия, а общественная группа людей, наиболее близкая к интеллигенции. Это преподаватели, это белые воротнички, например такие как бухгалтеры, это юристы и психологи. Что привлекает всех этих людей в профессии риэлтора? Наверно та свобода, которая присуща нашей профессии. Отсутствие иерархичности в коллективе. Ведь здесь и владелец агентства и стажер под тобой, это не связанные обязательствами и трудовым кодексом люди. Это твои партнеры по бизнесу.

Третье, а по успешности в моем хит-параде риэлторов, первое место сегодня занимают совершенно неожиданные, как может показаться,люди из ряда бывших кадровых военнослужащих.

Люди, которые шаг в сторону расценивают как нарушение, как мне казалось, очень далеки оттого чтобы всерьёз воспринимать работу риэлтора. Ведь это профессия где нет оклада, нет своеобразного устава, нет взысканий, нет иерархии, много чего нет, на чём стоит любая армия. В то же время, я своими глазами вижу как ребята, которые еще вчера маршировали по плацу, сегодня делают самое большое количество сделок. Секрет, как ни трудно догадаться, в уровне дисциплины, в уровне, который у кадрового военнослужащего расположен на такой планке, до которой обычный, даже самый мотивированный риэлтор, никогда не доберется. Ведь никакой тренер, никакой высокооплачиваемый коуч, не замотивирует вас на то чтобы делать ненужную в кавычках работу. А парень, которому на прошлой работе объяснили, что квадратные сугробы не обсуждаются, а делаются, - убежден в нужности абсолютно любой работы, о которой ему говорит наставник. Простой пример. Однажды руководитель агентства дал задание всем агентам: прозвонить своих заказчиков по закрытым сделкам с предложением оставить отзыв об агенте на сайте компании. Через несколько дней большинство страниц агентов оставались без отзывов, пара страниц обзавелись от одного до трёх отзывов, тогда как на странице агента -бывшего кадрового десантника, появилось около двадцати настоящих, не фейковых отзывов.

На сегодня думаю хватит. Жду ваши комментарии под видео, мне было бы приятно увидеть из какой профессии в риэлторы пришли вы и какие навыки с прежнего места работы помогли вам развиться в на новом месте.

Если же вы ещё не риэлтор, а только собираетесь им стать, то моё мнение на этот счёт такое: самое важное- это не ваше образование, это не записи в вашей трудовой книжке и даже не ваш опыт с прежних мест работы, самое важное это уровень вашей мотивации и уровень вашей мотивированности. Большинство стажеров отваливаются в первые месяцы работы, как только понимают, что устроились они вроде бы на работу, пусть и без оклада, а на самом деле являются почти что бизнесменами. Пугает прежде всего ответственность.

Поэтому риэлторами в очень редких случаях становятся совсем молодые люди. Не зря я затронул тему прихода из других профессий, возраст входа в профессию риэлтора в большинстве случаев начинается от 30ти лет. Видимо уровень мотивации к этому возрасту перевешивает надежды на безоблачную карьеру.

Читать далее →

​Влог #2 | Чем отличается перекуп авто от риэлтора | Почему нужно включать в поиск объекты недвижимости от агентов

Влог #2 | Чем отличается перекуп авто от риэлтора | Почему нужно включать в поиск объекты от агентов


При том что я с уважением отношусь к абсолютно любой профессии где одни люди помогают другим, я не могу не обратить внимания на тот факт, что, когда, например, я обратился к знакомому перекупщику автомобилей за помощью в подборе авто с пробегом, то он категорически не рекомендовал мне в результатах поиска на Авто.ру обращать внимание на объявления от автосалонов. Причина, по его словам, была в том, что большинство автомобилей в автосалонах проблемные (битые, крашеные и т.д.), тогда как у частника есть шанс приобрести живой, ликвидный автомобиль (кстати еще интересная разница между продавцами авто и продавцами недвижимости. Частник на языке перекупа это собственник авто, тогда как частник на языке риэлтора это частный риэлтор, то есть посредник).

Так вот: я же напротив, когда ко мне кто-то из знакомых обращается за помощью в поиске объекта недвижимости, то я в первую очередь рекомендую обращать внимание на те объекты, которые рекламируют риэлторы.

Вторая тема сегодня: Почему покупателю при поиске объекта недвижимости необходимо включать в свой поиск объявления от агентств недвижимости.

Я перечислю несколько основных причин, по которым не стоит ограничиваться только объявлениями от собственников.

  • Первая причина. Ну, во-первых, выбор позиции "Объявления только от собственников" на сайте-агрегаторе вовсе не гарантирует Вам того что на том конце провода трубку снимет именно собственник. Опытному частному риэлтору вполне себе по силам включить в бюджет на рекламу трех объектов один мобильный телефон на три сим-карты. При этом частник экономит на рекламе, так как на некоторых сайтах с одного мобильного номера он может бесплатно рекламировать один объект. Если же риэлтор работает на свою репутацию и на имя своего агентства, на бренд, то все его объявления должны идти на один телефонный номер, а это уже большие расходы. Когда я был стажёром, в мои обязанности входил поиск собственников для предложения им своих услуг. Я тогда искал их газетах, журналах и в интернете. Больше половины "собственников", которых я обзвонил, в ходе первой беседы оказывались посредниками. Итак, причина номер один не все собственники на самом деле собственники.
  • Вторая и основная причина для меня на сегодняшний день состоит в том что реклама на главных агрегаторах, а именно на авито и на циане, регулярно дорожает. Очевидная связь этих подорожаний с тем что при поиске недвижимости нужно обязательно просматривать объявления агентств недвижимости состоит в том, что агентствам уже накладно годами рекламировать объекты с завышенными ожиданиями собственников. Это теперь дорого. И агентства в таких условиях, если и берут в работу объект с завышенной ценой, то на утрамбовывание этой цены до ликвидной тратят времени намного меньше чем собственник, для которого реклама на том же сайте-агрегаторе бесплатна. Итак, причина номер два-для риэлтора работа с неликвидным объектом означает перерасход рекламного бюджета, тогда как для собственника реклама на тех же сайтах-агрегаторах бесплатна, из чего напрашивается вывод, что у агента вы скорее найдете ликвидный, отвечающий рыночным ценам объект.
  • Третья причина. Из второй причины вытекает третья и наоборот. Собственник, оценивая свою квартиру, дом или участок для последующей продажи, опирается на объекты в рекламе от тех же собственников, игнорируя объекты от риэлторов. И чаще всего видит в рекламе те объекты, которые висят там по несколько месяцев, а то и по несколько лет, а значит те объекты, которые не отвечают требованиям рынка. Подводим черту под третьей причиной: если взять два аналогичных объекта в рекламе у собственника и у агента, то почти всегда объект собственника будет дороже чем у агента из-за того, что при оценке своего объекта он опирается на аналогичные объекты от собственников.

Если вы знаете еще причины за агентов или наоборот за собственников, то пишите об этом в комментариях. Также пишите на какие еще темы из сферы сделок с недвижимостью вы хотели бы увидеть ролик на моем канале.

Читать далее →

Влог №1 | Как продать земельный участок быстро и выгодно | Pokaz360

Влог №1

Как продать земельный участок быстро и выгодно.


Здравствуйте, меня зовут Горбунов Александр. Я работаю на рынке загородной недвижимости Подмосковья с 2011 года. Мне есть чем поделиться с участниками этого рынка и сегодня я хочу рассказать Вам какие инструменты и какие действия могут ускорить процесс продажи земельного участка и могут сделать его более выгодным.

Переизбыток предложений на рынке, сильный разброс цен в одной и той же локации и обилие рекламных площадок усложняют задачу покупателя в выборе участка и отодвигают решение этой задачи на несколько месяцев, а бывает, что и на несколько лет. Вследствие этих факторов я выделяю несколько условий, необходимость исполнения которых должен понимать продавец земельного участка.

УСЛОВИЕ номер 1: Перед тем как выставлять участок на продажу, нужно проверить готовность документов продаже. Прежде всего нужно убедиться в том, что он стоит на кадастровом учёте и что границы участка определены. Без этого условия ваше законное ранее учтенное право собственности на участок не сможет перейти к покупателю. Желательно не полениться и заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Во-первых, наличие такого плана прибавит ликвидности вашему участку в глазах покупателя, во-вторых, вам самим не помешает знать для каких целей ваш участок подходит, а для каких не очень.

УСЛОВИЕ номер 2: участок нужно выставлять в продажу, не дожидаясь наступления мифического сезона, который для продажи земельных участков наступает когда? Правильно, -весной... Объяснение: почти все собственники земельных участков, с которыми я работал, выходили на меня как на риэлтора именно весной. Исходя из общеизвестного стереотипа, все (!) покупатели выходят на рынок также весной. Открою Вам секрет: большинство покупателей выходит на рынок действительно весной, выходят они с мыслью о скорой и неминуемой покупке. Но чем больше они просматривают участков в первый месяц поисков, тем дальше отодвигают сроки покупки. Потому как выясняется что: у участков оказывается есть назначение земли, есть вид разрешенного использования, есть зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), есть обременения, есть соседи которые в отсутствии хозяина участка на показе выходят и разными способами препятствуют продаже соседнего участка, есть вопросы к коммуникациям и есть вопросы к инфраструктуре. Преодолев все эти препятствия и смирившись с тем что идеальных участков не существует, покупатель зачастую по колено в снегу или по щиколотку в глине, наконец-то делает свой выбор, причем зачастую именно в пользу того участка, который, вот вчера только 31 января, появился в рекламных базах. А возвращаясь к пресловутой весне, еще добавлю такое наблюдение. Покупателей сейчас в десятки раз меньше чем продавцов, а это значит, что на одного вышедшего на рынок весной потенциального покупателя в то же самое время на тот же весенний рынок выходит 10 потенциальных продавцов. Это не значит, что нужно бояться весны и выходить на рынок осенью, это значит, что СЕЗОНА НЕТ В ПРИНЦИПЕ, выставляйте участок тогда, когда вам нужны деньги и выставляйте по правильной цене.

УСЛОВИЕ номер 3: Перед тем как выставлять участок в продажу, его нужно правильно оценить. Здесь сложнее. Самостоятельно определить истинную стоимость земельного участка очень сложно. Первые и самые распространенные ошибки: истинная цена это та цена за которую я приобрел этот участок (в 2008 году, два кризиса тому назад), истинная цена это та цена за которую продает аналогичный участок мой сосед (продает уже 2 года и 5 риэлторов), истинная цена это кадастровая стоимость, которая указана на публичной кадастровой карте (из данных на Википедии—это стоимость, которую определяет ГОСУДАРСТВО МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ, которая не включает в себя особенности расположения и коммуникационного наполнения участков).

Как ни печально, но даже на главных рекламных сайтах-агрегаторах по недвижимости, ничего кроме завышенных ожиданий собственников Вы не увидите. Ведь то что уже продано, - на сайтах не визуализируется. Истинную цену вашего участка может назвать только тот, кто участвовал в нескольких сделках с похожими участками, а таким человеком может быть только риэлтор, и что важно, - риэлтор, работающий именно с земельными участками! Поэтому не торопитесь бежать к именитым риэлторским брендам, их хлеб это на 90% квартиры, ищите именно того агента, чей телефон чаще всех попадается вам в вашей локации в объявлениях о продаже земельных участков.

И помните, переоценка участка хотя бы на 10% влечет за собой увеличение срока его экспозиции на неопределенное время. Участок, в отличии от квартиры, денег посредством сдачи его в аренду, принести не может. Вместо того чтобы рекламировать участок по завышенной цене в течении пяти лет (а такое случается нередко), вы можете быстро продать свой участок по рыночной стоимости, купить на эти деньги квартиру, и сдавая ее в течение тех же пяти лет, заработать на аналогичный участок или квартиру. Арифметика начальной школы.

Итак, вы поняли, что тянуть с продажей участка неправильно, вы нашли знакомого опытного риэлтора, который за спасибо и правильно оценил ваш участок, далее следует выставить его на продажу в правильной упаковке. Я не буду заострять внимание на сайтах-агрегаторах, где следует разместить рекламу о продаже, их и так все знают, выбор за вами. Заострю внимание лишь на том что не следует недооценивать правильность написания, наполнение текста и не стоит недооценивать средства визуализации объекта. Начнем с текста. Это УСЛОВИЕ номер 3. Покупатели как правило ищут участок в определенной локации, уже зная преимущества этой местности. Поэтому старайтесь не уходить в поэтические описания неповторимости хвойных лесов и зеркальности пожарного пруда, а сконцентрируйтесь на выгодах для покупателя именно Вашего участка. Не забывайте также про фразы-призывы к действию. Теперь о средствах визуализации. Это то, о чем я могу говорить бесконечно, это вообще моя любимая тема, не зря мой проект называется Показ 360. Но сейчас мы говорим о земельных участках и остановимся на средствах визуализации именно для них. Не так давно в риэлторские массы зашли дроны. Очевидно, что для показа земельного участка, для показа его окружения, квадрокоптер, — это идеальный инструмент. Покажу на примере. Ниже вы можете увидеть описание и фото об участке в Голицыно, который по завышенной цене экспонировался с марта 2015 года. К зиме 2017 года цена опустилась до вполне себе рыночной, но показов как не было, так и не было. Смотрим на фото, которые похожи на те, которые в общей массе лежат на сайтах о продаже недвижимости. Въезд в поселок, дорога, несколько деревьев (вид конечно же снизу). Непонятно вообще ничего.

Зимой 2018 года все-таки случился показ этого земельного участка, на который я выехал во всеоружии, естественно с дроном. Человек после просмотра участка, приобрел в итоге другой участок, но благодаря этой вылазке я сделал фото с дрона, смонтировал видеоролик с дрона, и что вы думаете? Через неделю случилось еще 3 показа и скорее всего он уже нашел своего покупателя.

Подведем итог, какие условия вы должны выполнить если решили продать свой участок быстро и выгодно. Последнее, шестое условие, будет в конце.

1.Проверьте готовность документов к продаже участка.

2.Если вы решились на продажу участка, то не тяните, не ждите мифического сезона, его по факту просто не существует.

3.Правильно оцените участок. Правильная оценка-это 90% к успеху продажи. Лучше всего стоимость вашего участка определит тот, кто регулярно участвует в сделках аналогичными участками.

4.Сделайте хороший продающий текст, не переусердствуйте с эпитетами и не скупитесь на факты.

5.Подготовьте хорошие фото и видео материалы для рекламы, обязательно используйте для этого квадрокоптер. Без таких материалов вы продаете кота в мешке, а покупатели этого не любят.

6.Последнее. Реклама в интернете-это еще не всё. Самые первые и самые заинтересованные покупатели земельных участков — это ваши соседи, не обязательно смежные. Соседи по улице, соседи по поселку. Обязательно сделайте наружную рекламу на самом участке, даже если он находится в тупике. Банер, наклейки, неважно. Важно чтобы все соседи и все их круги общения знали, что здесь продается участок.

Читать далее →

Первый раз в Англии | об обычаях англичан и немного об английской недвижимости | риэлтор из Москвы

Александр Горбунов 21 декабря 2017

Я, Горбунов Александр, риэлтор из Москвы, в последний день пребывания в Лондоне, не удержался и все-таки снял небольшой ролик-импровизацию на тему обычаев в Англии и немного на тему недвижимости здесь. Приношу свои извинения за качество картинки (снимали на айфон, что при дневном освещении всё же простительно=)) и отдельно свои глубочайшие извинения за качество звука. Низкий поклон ушам тех кто дослушает до конца.


Читать далее →