Влог #3 | Из каких профессий приходят успешные риэлторы.

Всем привет! Меня зовут Горбунов Александр, я риэлтор из города Москва, риэлтор с 2011 года и сегодня я расскажу вам - из каких других профессий люди приходят в профессию риэлтора и почему в риэлторы чаще всего приходят из других профессий, а не становятся таковыми сразу после окончания учебного заведения, где получают дипломы.

Понятно что я не могу говорить объективно за всех риэлторов, я всего лишь делюсь своими субъективными наблюдениями. Поэтому у меня большая просьба к моим коллегам риэлторам: пожалуйста напишите в комментариях к этому видео- из какой профессии и почему вы перешли в риэлторы и как изменилась ваша жизнь после этого.

Прежде чем делиться своими наблюдениями, наверно нужно сказать сначала о себе, о том, где я сам работал до того как стать агентом по продаже недвижимости, и о том, что сподвигло меня поменять профессию.

Не буду подробно описывать все свои места работы, пробегусь только понаименованиям своих, страшно сказать, должностей. Итак, начиная примерно с 16 лет это были:

Работник пельменного цеха, официант в ночном ресторане рядом с казино на Новом Арбате, работник в фотолаборатории (еще до цифровых фотоаппаратов, я там работал с пленками), далее параллельно с учебой в строительном институте я проработал на нескольких бетонных заводах оператором бетоносмесительный установки. Карьера после получения диплома в строительном институте слава Богу не заладилась, и, продолжая работать на заводе с графиком "сутки через двое", я пошёл на подработку в такси. Собственно такси и стало тем буфером, посредством которого я нашел себя в профессии "риэлтора".

Про такси можно рассказать очень много, это вообще самая замечательная профессия для поиска себя. Работая в такси, я успел пообщаться, как мне кажется, с представителями всех возможных профессий и людей совершенно разного уровня достатка. Люди делятся с таксистом информацией, которую годами хранят в тайне от своих близких. Каждый день ты возишь десятки людей, которые зарабатывают совершенно разными способами, и зарабатывают столько, что большинству из них хватает на регулярные поездки в такси. При этом они делятся светлыми и темными сторонами своих профессий. Вот одной из таких пассажирок однажды стала девушка риэлтор по продаже загородной недвижимости и не откуда-нибудь, а с Рублёвки. За 2 часа в пробке на Кутузовском проспекте она рассказала мне о плюсах и минусах, о рисках и триумфах в этой профессии, и спустя мучительные 4 месяца, я решился на собеседование в агентстве недвижимости, которое она мне рекомендовала.

Возвращаясь к профессии таксиста хочу сказать, что это одна из самых подготовленных каст для перехода в профессию риэлтора. Таксист знает географию города как никто другой. Опытный таксист- это и опытный переговорщик, умеющий определять психотип собеседника и развивать беседу в направлении к получению чаевых. Кроме того, таксист знает что такое жизнь без оклада. Сколько отработал, столько и заработал. А потом движок полетел или авария и ты вообще в минусе. Поэтому когда мне было сказано что первые полгода работы в агентстве на доход парень не расчитывай, я был к этому готов. Кроме того, я параллельно с обучением остался на лайтовой подработке в такси. Вобщем, парни из такси, обращаюсь к вам: с нынешней уберизацией в такси карьеру там не сделаешь это точно. А для агентства недвижимости вы - почти готовые специалисты.

Но на таксистах свет клином не сошелся. Вторая профессия по моим наблюдениям, это даже не профессия, а общественная группа людей, наиболее близкая к интеллигенции. Это преподаватели, это белые воротнички, например такие как бухгалтеры, это юристы и психологи. Что привлекает всех этих людей в профессии риэлтора? Наверно та свобода, которая присуща нашей профессии. Отсутствие иерархичности в коллективе. Ведь здесь и владелец агентства и стажер под тобой, это не связанные обязательствами и трудовым кодексом люди. Это твои партнеры по бизнесу.

Третье, а по успешности в моем хит-параде риэлторов, первое место сегодня занимают совершенно неожиданные, как может показаться,люди из ряда бывших кадровых военнослужащих.

Люди, которые шаг в сторону расценивают как нарушение, как мне казалось, очень далеки оттого чтобы всерьёз воспринимать работу риэлтора. Ведь это профессия где нет оклада, нет своеобразного устава, нет взысканий, нет иерархии, много чего нет, на чём стоит любая армия. В то же время, я своими глазами вижу как ребята, которые еще вчера маршировали по плацу, сегодня делают самое большое количество сделок. Секрет, как ни трудно догадаться, в уровне дисциплины, в уровне, который у кадрового военнослужащего расположен на такой планке, до которой обычный, даже самый мотивированный риэлтор, никогда не доберется. Ведь никакой тренер, никакой высокооплачиваемый коуч, не замотивирует вас на то чтобы делать ненужную в кавычках работу. А парень, которому на прошлой работе объяснили, что квадратные сугробы не обсуждаются, а делаются, - убежден в нужности абсолютно любой работы, о которой ему говорит наставник. Простой пример. Однажды руководитель агентства дал задание всем агентам: прозвонить своих заказчиков по закрытым сделкам с предложением оставить отзыв об агенте на сайте компании. Через несколько дней большинство страниц агентов оставались без отзывов, пара страниц обзавелись от одного до трёх отзывов, тогда как на странице агента -бывшего кадрового десантника, появилось около двадцати настоящих, не фейковых отзывов.

На сегодня думаю хватит. Жду ваши комментарии под видео, мне было бы приятно увидеть из какой профессии в риэлторы пришли вы и какие навыки с прежнего места работы помогли вам развиться в на новом месте.

Если же вы ещё не риэлтор, а только собираетесь им стать, то моё мнение на этот счёт такое: самое важное- это не ваше образование, это не записи в вашей трудовой книжке и даже не ваш опыт с прежних мест работы, самое важное это уровень вашей мотивации и уровень вашей мотивированности. Большинство стажеров отваливаются в первые месяцы работы, как только понимают, что устроились они вроде бы на работу, пусть и без оклада, а на самом деле являются почти что бизнесменами. Пугает прежде всего ответственность.

Поэтому риэлторами в очень редких случаях становятся совсем молодые люди. Не зря я затронул тему прихода из других профессий, возраст входа в профессию риэлтора в большинстве случаев начинается от 30ти лет. Видимо уровень мотивации к этому возрасту перевешивает надежды на безоблачную карьеру.

Влог #2 | Чем отличается перекуп авто от риэлтора | Почему нужно включать в поиск объекты от агентов

При том что я с уважением отношусь к абсолютно любой профессии где одни люди помогают другим, я не могу не обратить внимания на тот факт, что, когда, например, я обратился к знакомому перекупщику автомобилей за помощью в подборе авто с пробегом, то он категорически не рекомендовал мне в результатах поиска на Авто.ру обращать внимание на объявления от автосалонов. Причина, по его словам, была в том, что большинство автомобилей в автосалонах проблемные (битые, крашеные и т.д.), тогда как у частника есть шанс приобрести живой, ликвидный автомобиль (кстати еще интересная разница между продавцами авто и продавцами недвижимости. Частник на языке перекупа это собственник авто, тогда как частник на языке риэлтора это частный риэлтор, то есть посредник).

Так вот: я же напротив, когда ко мне кто-то из знакомых обращается за помощью в поиске объекта недвижимости, то я в первую очередь рекомендую обращать внимание на те объекты, которые рекламируют риэлторы.

Вторая тема сегодня: Почему покупателю при поиске объекта недвижимости необходимо включать в свой поиск объявления от агентств недвижимости.

Я перечислю несколько основных причин, по которым не стоит ограничиваться только объявлениями от собственников.

• Первая причина. Ну, во-первых, выбор позиции "Объявления только от собственников" на сайте-агрегаторе вовсе не гарантирует Вам того что на том конце провода трубку снимет именно собственник. Опытному частному риэлтору вполне себе по силам включить в бюджет на рекламу трех объектов один мобильный телефон на три сим-карты. При этом частник экономит на рекламе, так как на некоторых сайтах с одного мобильного номера он может бесплатно рекламировать один объект. Если же риэлтор работает на свою репутацию и на имя своего агентства, на бренд, то все его объявления должны идти на один телефонный номер, а это уже большие расходы. Когда я был стажёром, в мои обязанности входил поиск собственников для предложения им своих услуг. Я тогда искал их газетах, журналах и в интернете. Больше половины "собственников", которых я обзвонил, в ходе первой беседы оказывались посредниками. Итак, причина номер один не все собственники на самом деле собственники.
• Вторая и основная причина для меня на сегодняшний день состоит в том что реклама на главных агрегаторах, а именно на авито и на циане, регулярно дорожает. Очевидная связь этих подорожаний с тем что при поиске недвижимости нужно обязательно просматривать объявления агентств недвижимости состоит в том, что агентствам уже накладно годами рекламировать объекты с завышенными ожиданиями собственников. Это теперь дорого. И агентства в таких условиях, если и берут в работу объект с завышенной ценой, то на утрамбовывание этой цены до ликвидной тратят времени намного меньше чем собственник, для которого реклама на том же сайте-агрегаторе бесплатна. Итак, причина номер два-для риэлтора работа с неликвидным объектом означает перерасход рекламного бюджета, тогда как для собственника реклама на тех же сайтах-агрегаторах бесплатна, из чего напрашивается вывод, что у агента вы скорее найдете ликвидный, отвечающий рыночным ценам объект.
• Третья причина. Из второй причины вытекает третья и наоборот. Собственник, оценивая свою квартиру, дом или участок для последующей продажи, опирается на объекты в рекламе от тех же собственников, игнорируя объекты от риэлторов. И чаще всего видит в рекламе те объекты, которые висят там по несколько месяцев, а то и по несколько лет, а значит те объекты, которые не отвечают требованиям рынка. Подводим черту под третьей причиной: если взять два аналогичных объекта в рекламе у собственника и у агента, то почти всегда объект собственника будет дороже чем у агента из-за того, что при оценке своего объекта он опирается на аналогичные объекты от собственников.

Если вы знаете еще причины за агентов или наоборот за собственников, то пишите об этом в комментариях. Также пишите на какие еще темы из сферы сделок с недвижимостью вы хотели бы увидеть ролик на моем канале.

Влог №1

Как продать земельный участок быстро и выгодно.

Здравствуйте, меня зовут Горбунов Александр. Я работаю на рынке загородной недвижимости Подмосковья с 2011 года. Мне есть чем поделиться с участниками этого рынка и сегодня я хочу рассказать Вам какие инструменты и какие действия могут ускорить процесс продажи земельного участка и могут сделать его более выгодным.

Переизбыток предложений на рынке, сильный разброс цен в одной и той же локации и обилие рекламных площадок усложняют задачу покупателя в выборе участка и отодвигают решение этой задачи на несколько месяцев, а бывает, что и на несколько лет. Вследствие этих факторов я выделяю несколько условий, необходимость исполнения которых должен понимать продавец земельного участка.

УСЛОВИЕ номер 1: Перед тем как выставлять участок на продажу, нужно проверить готовность документов продаже. Прежде всего нужно убедиться в том, что он стоит на кадастровом учёте и что границы участка определены. Без этого условия ваше законное ранее учтенное право собственности на участок не сможет перейти к покупателю. Желательно не полениться и заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Во-первых, наличие такого плана прибавит ликвидности вашему участку в глазах покупателя, во-вторых, вам самим не помешает знать для каких целей ваш участок подходит, а для каких не очень.

УСЛОВИЕ номер 2: участок нужно выставлять в продажу, не дожидаясь наступления мифического сезона, который для продажи земельных участков наступает когда? Правильно, -весной... Объяснение: почти все собственники земельных участков, с которыми я работал, выходили на меня как на риэлтора именно весной. Исходя из общеизвестного стереотипа, все (!) покупатели выходят на рынок также весной. Открою Вам секрет: большинство покупателей выходит на рынок действительно весной, выходят они с мыслью о скорой и неминуемой покупке. Но чем больше они просматривают участков в первый месяц поисков, тем дальше отодвигают сроки покупки. Потому как выясняется что: у участков оказывается есть назначение земли, есть вид разрешенного использования, есть зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), есть обременения, есть соседи которые в отсутствии хозяина участка на показе выходят и разными способами препятствуют продаже соседнего участка, есть вопросы к коммуникациям и есть вопросы к инфраструктуре. Преодолев все эти препятствия и смирившись с тем что идеальных участков не существует, покупатель зачастую по колено в снегу или по щиколотку в глине, наконец-то делает свой выбор, причем зачастую именно в пользу того участка, который, вот вчера только 31 января, появился в рекламных базах. А возвращаясь к пресловутой весне, еще добавлю такое наблюдение. Покупателей сейчас в десятки раз меньше чем продавцов, а это значит, что на одного вышедшего на рынок весной потенциального покупателя в то же самое время на тот же весенний рынок выходит 10 потенциальных продавцов. Это не значит, что нужно бояться весны и выходить на рынок осенью, это значит, что СЕЗОНА НЕТ В ПРИНЦИПЕ, выставляйте участок тогда, когда вам нужны деньги и выставляйте по правильной цене.

УСЛОВИЕ номер 3: Перед тем как выставлять участок в продажу, его нужно правильно оценить. Здесь сложнее. Самостоятельно определить истинную стоимость земельного участка очень сложно. Первые и самые распространенные ошибки: истинная цена это та цена за которую я приобрел этот участок (в 2008 году, два кризиса тому назад), истинная цена это та цена за которую продает аналогичный участок мой сосед (продает уже 2 года и 5 риэлторов), истинная цена это кадастровая стоимость, которая указана на публичной кадастровой карте (из данных на Википедии—это стоимость, которую определяет ГОСУДАРСТВО МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ, которая не включает в себя особенности расположения и коммуникационного наполнения участков).

Как ни печально, но даже на главных рекламных сайтах-агрегаторах по недвижимости, ничего кроме завышенных ожиданий собственников Вы не увидите. Ведь то что уже продано, - на сайтах не визуализируется. Истинную цену вашего участка может назвать только тот, кто участвовал в нескольких сделках с похожими участками, а таким человеком может быть только риэлтор, и что важно, - риэлтор, работающий именно с земельными участками! Поэтому не торопитесь бежать к именитым риэлторским брендам, их хлеб это на 90% квартиры, ищите именно того агента, чей телефон чаще всех попадается вам в вашей локации в объявлениях о продаже земельных участков.

И помните, переоценка участка хотя бы на 10% влечет за собой увеличение срока его экспозиции на неопределенное время. Участок, в отличии от квартиры, денег посредством сдачи его в аренду, принести не может. Вместо того чтобы рекламировать участок по завышенной цене в течении пяти лет (а такое случается нередко), вы можете быстро продать свой участок по рыночной стоимости, купить на эти деньги квартиру, и сдавая ее в течение тех же пяти лет, заработать на аналогичный участок или квартиру. Арифметика начальной школы.

Итак, вы поняли, что тянуть с продажей участка неправильно, вы нашли знакомого опытного риэлтора, который за спасибо и правильно оценил ваш участок, далее следует выставить его на продажу в правильной упаковке. Я не буду заострять внимание на сайтах-агрегаторах, где следует разместить рекламу о продаже, их и так все знают, выбор за вами. Заострю внимание лишь на том что не следует недооценивать правильность написания, наполнение текста и не стоит недооценивать средства визуализации объекта. Начнем с текста. Это УСЛОВИЕ номер 3. Покупатели как правило ищут участок в определенной локации, уже зная преимущества этой местности. Поэтому старайтесь не уходить в поэтические описания неповторимости хвойных лесов и зеркальности пожарного пруда, а сконцентрируйтесь на выгодах для покупателя именно Вашего участка. Не забывайте также про фразы-призывы к действию. Теперь о средствах визуализации. Это то, о чем я могу говорить бесконечно, это вообще моя любимая тема, не зря мой проект называется Показ 360. Но сейчас мы говорим о земельных участках и остановимся на средствах визуализации именно для них. Не так давно в риэлторские массы зашли дроны. Очевидно, что для показа земельного участка, для показа его окружения, квадрокоптер, — это идеальный инструмент. Покажу на примере. Ниже вы можете увидеть описание и фото об участке в Голицыно, который по завышенной цене экспонировался с марта 2015 года. К зиме 2017 года цена опустилась до вполне себе рыночной, но показов как не было, так и не было. Смотрим на фото, которые похожи на те, которые в общей массе лежат на сайтах о продаже недвижимости. Въезд в поселок, дорога, несколько деревьев (вид конечно же снизу). Непонятно вообще ничего.

Зимой 2018 года все-таки случился показ этого земельного участка, на который я выехал во всеоружии, естественно с дроном. Человек после просмотра участка, приобрел в итоге другой участок, но благодаря этой вылазке я сделал фото с дрона, смонтировал видеоролик с дрона, и что вы думаете? Через неделю случилось еще 3 показа и скорее всего он уже нашел своего покупателя.

Подведем итог, какие условия вы должны выполнить если решили продать свой участок быстро и выгодно. Последнее, шестое условие, будет в конце.

1.Проверьте готовность документов к продаже участка.

2.Если вы решились на продажу участка, то не тяните, не ждите мифического сезона, его по факту просто не существует.

3.Правильно оцените участок. Правильная оценка-это 90% к успеху продажи. Лучше всего стоимость вашего участка определит тот, кто регулярно участвует в сделках аналогичными участками.

4.Сделайте хороший продающий текст, не переусердствуйте с эпитетами и не скупитесь на факты.

5.Подготовьте хорошие фото и видео материалы для рекламы, обязательно используйте для этого квадрокоптер. Без таких материалов вы продаете кота в мешке, а покупатели этого не любят.

6.Последнее. Реклама в интернете-это еще не всё. Самые первые и самые заинтересованные покупатели земельных участков — это ваши соседи, не обязательно смежные. Соседи по улице, соседи по поселку. Обязательно сделайте наружную рекламу на самом участке, даже если он находится в тупике. Банер, наклейки, неважно. Важно чтобы все соседи и все их круги общения знали, что здесь продается участок.