Здравствуйте, меня зовут Александр Горбунов. Я работаю на рынке загородной недвижимости Подмосковья с 2011 года. Мне есть чем поделиться с участниками этого рынка и сегодня я хочу рассказать Вам какие инструменты и какие действия могут ускорить процесс продажи загородного дома и могут сделать его более выгодным.

Переизбыток предложений на рынке, сильный разброс цен в одной и той же локации и обилие рекламных площадок усложняют задачу покупателя в выборе дома и отодвигают решение этой задачи на несколько месяцев, а бывает, что и на несколько лет. Вследствие этих факторов я выделяю несколько условий, необходимость исполнения которых должен понимать продавец загородного дома. В конце видеоролика я назову Вам самую главную и вместе самую неочевидную задачу, без решения которой к продаже дома лучше не приступать.

УСЛОВИЕ номер 1: Перед тем как выставлять дом на продажу, нужно проверить готовность документов к продаже. Прежде всего нужно убедиться в том, что основное строение и земельный участок стоят на кадастровом учёте, что границы участка определены и видны на публичной кадастровой карте. Нужные ссылки я оставлю в описании. Земельный участок и дом можно продать и при отсутствии межевания границ на участке, но только за свободные деньги. Если же покупатель будет оперировать ипотечными средствами, то банк не сможет одобрить кредит на такой участок без межевания. Да и не всякий покупатель пойдет на покупку участка, границы которого он видит только по старому забору, а то и без него. Желательно не полениться и заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Во-первых, наличие такого плана прибавит ликвидности вашему участку в глазах покупателя, во-вторых, вам самим не помешает знать для каких целей ваш участок подходит, а для каких не очень. Кроме того, в последние пару лет покупатели всё чаще стали запрашивать перед приобретением пресловутый ГПЗУ, - никто не хочет после покупки столкнуться с проблемой, которая не позволит впоследствии строить на участке дополнительные строения. Если вы настроены продавать дом серьезно, то будет не лишним проверить есть у Вас в наличии технический паспорт на дом, где есть экспликация и поэтажный план. Тех.паспорт также является необходимым документом для предъявления оценочной компании в том случае, если покупатель будет использовать заемные ипотечные средства банка. А таких покупателей уже большинство. Времена, когда все покупатели располагали свободными деньгами - похоже прошли. Теперь даже обеспеченные покупатели предпочитают перекредитовываться. Технически паспорт в зависимости от района Подмосковья стоит от 15 до 30 тыс. рублей.

Также рекомендую сделать пару простейших проверок на предмет внесения вашего земельного участка в реестр с неузаконенными домами и строениями и в реестр земельных участков с пересечениями границ. Ссылки также будут в описании к видео. Если на вашем участке есть действительно незарегистрированное строение, например баня или гараж, или даже просто дровник или навес на четырех гнилых палках, и над этим строением когда-то пролетел дрон от “Земельного надзора”, то с большой долей вероятности Ваш участок есть в таком реестре. Пересечения же границ могли появиться из-за некорректного внесения данных из межевого плана. Любое из этих нарушений может сказаться на приостановке регистрации перехода права собственности и, как следствие к расторжению сделки купли-продажи.

УСЛОВИЕ номер 2: участок нужно выставлять в продажу, не дожидаясь наступления мифического сезона, который для продажи загородных домов по мнению большинства участников рынка наступает весной. Именно в это время года на меня выходили почти все собственники земельных участков и домов, с которыми я впоследствии работал. Исходя из общеизвестного стереотипа, все (!) покупатели выходят на рынок также весной. Открою Вам секрет: большинство покупателей выходит на рынок действительно весной, выходят они с мыслью о скорой и неминуемой покупке. Но чем больше они просматривают домов в первый месяц поисков, тем дальше отодвигают сроки покупки. Потому как выясняется что: у участков оказывается есть назначение земли, есть вид разрешенного использования, есть зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), есть обременения, есть соседи которые в отсутствии хозяина дома на показе выходят и разными способами препятствуют его продаже, есть вопросы к коммуникациям, вопросы к качеству строительства и есть вопросы к инфраструктуре. Преодолев все эти препятствия и смирившись с тем что идеальных объектов не существует, покупатель зачастую по колено в снегу наконец-то делает свой выбор, причем зачастую именно в пользу того дома, который появился в рекламных базах буквально вчера. А “вчера” в таком случае может быть каким угодно днем какого угодно месяца. А возвращаясь к пресловутой весне, еще добавлю такое наблюдение. Покупателей сейчас в десятки раз меньше чем продавцов, а это значит, что на одного вышедшего на рынок весной потенциального покупателя в то же самое время на тот же весенний рынок выходит 10 потенциальных продавцов. Это не значит, что нужно бояться весны и выходить на рынок осенью, это значит, что СЕЗОНА НЕТ В ПРИНЦИПЕ, выставляйте дом в продажу тогда, когда вам нужны деньги и выставляйте по правильной цене.

УСЛОВИЕ номер 3: Перед тем как выставлять дом в продажу, его нужно правильно оценить. Здесь сложнее. Самостоятельно определить истинную стоимость загородного очень сложно. Первые и самые распространенные ошибки: истинная цена это та цена за которую я приобрел этот дом (в 2008 году, два кризиса тому назад), истинная цена это та цена за которую продают похожий дом на соседней улице (продают уже 3 года и 5 риэлторов), истинная цена это кадастровая стоимость, которая указана на публичной кадастровой карте (из данных на Википедии—это стоимость, которую определяет ГОСУДАРСТВО МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ, которая не включает в себя особенности расположения и коммуникационного наполнения дома).

Как ни печально, но даже на главных рекламных сайтах-агрегаторах по недвижимости, ничего кроме завышенных ожиданий собственников Вы не увидите. Ведь то что уже продано, - на сайтах не визуализируется. Истинную цену вашего домовладения может назвать только тот, кто участвовал в нескольких сделках с похожими домами, а таким человеком может быть только риэлтор, и что важно, - риэлтор, работающий именно с загородными домами, а не знакомый агент тети Светы, который вообще-то квартирами занимается, но наверняка что-то слышал и о домах.. Торопиться бежать к именитым риэлторским брендам тоже не стоит, их хлеб это на 90% это квартиры, ищите того агента, чей телефон чаще всех попадается Вам в вашей локации в объявлениях о продаже именно загородных домов.

И помните, переоценка дома хотя бы на 10% влечет за собой увеличение срока его экспозиции на неопределенное время. Да, вы можете сдать дом в аренду, но в отличие от квартиры, затраты на ремонт и поддержание дома в рабочем состоянии обходятся зачастую в бОльшую сумму, чем арендная плата дома. Вместо того чтобы сдавать его и, тем самым уменьшать ликвидность дома или вместо того чтобы рекламировать дом по завышенной цене в течении пяти лет (а такое случается нередко), вы можете быстро продать свой дом по рыночной стоимости, купить на эти деньги одну или несколько квартир на этапе котлована, надежные застройщики теперь имеются, и, всего через два-три года продав эти квартиры с гарантированной надбавкой, заработать на аналогичные дом или квартиру и даже больше. Арифметика начальной школы.

Итак, вы поняли, что тянуть с продажей дома неправильно, вы нашли знакомого опытного риэлтора, который за спасибо и правильно оценил ваш дом, далее следует выставить его на продажу в правильной упаковке. Я не буду заострять внимание на сайтах-агрегаторах, где следует разместить рекламу о продаже, их и так все знают, выбор за вами. Заострю внимание лишь на том что не следует недооценивать правильность написания, наполнения текста и не стоит недооценивать средства визуализации объекта. Подробнее о том как лучше писать текст, я рассказывал в одном из предыдущих видео, ссылку оставлю в подсказках. По поводу текста остается добавить что Покупатели как правило ищут дом в определенной локации, уже зная преимущества этой местности. Поэтому старайтесь не уходить в поэтические описания неповторимости сказочных лесов и красивости красивой красоты, а сконцентрируйтесь на выгодах для покупателя именно Вашего дома. Не забывайте также про фразы-призывы к действию. О том, какие средства визуализации стоит выбрать для рекламы вашего дома, участка или квартиры - также будет отдельный ролик, ссылку на который я прикреплю к описанию и подсказкам.

Подведем итог, какие условия вы должны выполнить если решили продать свой участок быстро и выгодно. Последние два, самых важных на мой взгляд условия, я назову в конце.

1. Проверьте готовность документов к продаже.
2. Если вы решились на продажу дома, то не тяните, не ждите мифического сезона, его по факту просто не существует.
3. Правильно оцените участок. Правильная оценка-это 90% к успеху продажи. Лучше всего стоимость вашего участка определит тот, кто регулярно участвует в сделках аналогичными участками.
4. Сделайте хороший продающий текст, не переусердствуйте с эпитетами и не скупитесь на факты.
5. Подготовьте хорошие фото и видео материалы для рекламы, используйте для этого хорошую фото и видеотехнику, камеры 360 и по возможности квадрокоптер. Без таких материалов вы продаете кота в мешке, а покупатели этого не любят.
6. Одно из самых важных условий. Реклама в интернете-это еще не всё. Самые первые и самые заинтересованные покупатели земельных участков — это ваши соседи, не обязательно смежные. Соседи по улице, соседи по поселку. Обязательно сделайте наружную рекламу на самом участке, даже если он находится в тупике. Банер, наклейки, неважно. Важно чтобы все соседи и все их круги общения знали, что здесь продается участок. Если вы еще сомневаетесь в необходимости наружной рекламы, посмотрите моё видео про баннеры.
7. Последнее и самое важное. Всё вышеперечисленное не будет иметь никакого значения, если решение, принятое вами о продаже объекта недвижимости, не поддерживают остальные члены семьи, или даже хотя бы один человек, причем совершенно неважно кто именно. Я обладаю массой примеров, когда отличные ликвидные дома или квартиры, которые экспонировались по весьма рыночной цене, - зависали в продаже на многие месяцы и даже годы. К тому моменту, когда всё-таки сделка совершалась, в итоге оказывалось, что продавцы наконец-то “отпустили” свой дом или свою квартиру. Ведь недвижимость - это не просто куски стен с обоями; для многих людей это вся жизнь, смена нескольких поколений, история, переживания, и так далее. И расстаться с такими стенами, кстати не всегда приятными для хозяев в части нынешних переживаний, бывает очень и очень трудно. Отпустите дом, потом продавайте. Только в такой последовательности. И не забывайте повесить баннер.

Меня зовут Александр Горбунов, я риэлтор из города Москвы. Пишите в комментариях свои мысли по этому поводу. Также пишите на какие еще темы из сферы сделок с недвижимостью вы хотели бы увидеть ролик на нашем канале.

►Проверка по кадастровому номеру на публичной кадастровой карте: https://pkk5.rosreestr.ru/#x=11554711.454933211&y=10055441.59923289&z=3

►Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online: https://rosreestr.ru/wps/portal/cc_information_online

►Проверка в реестре неузаконенных домов и строений и в реестре земельных участков с пересечениями границ: https://uslugi.mosreg.ru/business

Здравствуйте. Меня зовут Александр Горбунов, я риэлтор из города Москвы и сегодня я расскажу Вам о том как составляю рекламные тексты для объявлений о продаже недвижимости, на что обращаю повышенное внимание и почему текст - это самое важное после определения правильной стоимости объекта недвижимости. Начну с того, что понятие “продающий текст” в недвижимости штука довольно спорная и вместе с этим текст действительно имеет важное значение для рекламы объекта недвижимости, но не со значением слова “впарить”, а со значением словосочетаний “приятно читать” и “приятно слушать”.

Это может показаться странным но, даже для таких агентов как мы, которые обращают повышенное внимание на подачу визуальной рекламной части, а именно на фото и видеоматериалы, одним из самых затратных по времени процессом является составление рекламного текста. Дело в том что покупатели объектов недвижимости, которые видят наши объявления о продаже или аренде недвижимости в интернете, обращают внимание не только на качество исполнения фотографий и видеороликов, но и уровень написания текстов, а также на его диктовку в видеороликах. Поэтому при написании текстов очень важно соблюсти несколько основных моментов. Вот некоторые из них:

1. На первое место я поставлю важность отсутствия ошибок. Среди покупателей дорогой недвижимости большинство людей - это, закончившие непоследние ВУЗы, бывшие студенты, которые много читали и писали в своей жизни и которые зачастую являются закоренелыми перфекционистами. Я часто слышал от таких людей что они просто переставали читать объявление моего конкурента, который не озадачился вопросом грамотно составить свой рекламный текст. Я не защищал диплом в МГУ, но, слава Богу, прочитал немало книг и мне повезло делать несопоставимо меньше грамматических ошибок, чем делают многие мои коллеги, но вместе с этим я отдаю себе отчет в том что и я не машина; поэтому, прежде чем публиковать и надиктовывать свой текст на таймлинию видеоролика - я перечитываю его еще 4 или 5 раз, при каждом последующем прочтении находя и исправляя до нескольких ошибок.
2. Второе. Текст должен быть не слишком коротким и не слишком длинным. Риэлторы старой школы частенько грешат тем, что делают тексты на манер коротеньких рекламных объявлений из уже несуществующих печатных изданий вроде “Из рук в руки” или “Недвижимость и цены”, сокращая текст до невозможности и вкрапляя в него совершенно ненужные сокращения, венчая как правило один кургузый абзац словами вроде “ТОРГ” или “СРОЧНО”. Эти слова - триггеры работают разве что при продаже подержанных машин; при продаже дорогой недвижимости они могут сыграть даже негативную роль. В противовес риэлторам со стажем встают молодые и в кавычках “творческие риэлторы”, которые зачастую наполняют тексты несусветными литературными оборотами, не имеющие ничего общего с действительностью. Да, приукрасить можно и нужно, но когда сладкие тезисы становятся приторными сложноподчиненными предложениями, читатель, он же -покупатель, просто перестает это читать. Очень важен баланс. Эталонный текст содержит в себе от 1500 до 3000 знаков, - больше просто не поместится в объявление на основных рекламных площадках в интернете.
3. Следующий пункт относится скорее к мелочам, но оттого он не теряет своей значимости при написании текста. Если речь идет о большом доме или о большой квартире с немалым количеством спален и разных подсобных помещений, то об изолированных комнатах лучше будет выражаться в их количественном значении, не разделяя их при этом на уже существующие детские комнаты и кабинеты. Важно показать максимальное количество комнат, а покупатель уже сам распланирует свои личное и общественное пространство в доме. При этом также немаловажно подчеркнуть простор гостиной и столовой, как общественных мест, где новые собственники скорее всего будут проводить бОльшую часть времени.
4. Для себя я также отмечаю запрет на некоторые слова-штампы, к которым например относятся такие слова-паразиты из объявлений для рекламы недвижимости как: распашонка, евроремонт, стародачное, тихое, спокойное место, презентабельные соседи, и так далее. Пользуясь такими словами-штампами в рекламном тексте, я буду показывать что и сам я как риэлтор и как продавец недвижимости - не более чем штампованный стереотипный маклер.

Тем не менее, определенный шаблон в наборе текста просто необходим. Иначе на составление одного текста будут уходить не часы, а целые дни. Я не хочу рекомендовать какой-то свой шаблон, хотя я и правлю его в течение многих лет. У каждого по итогу формируется собственная заготовка для составления текста. Нужно обратить внимание на то, что ваше объявление будут читать два совершенно разных типа покупателей, у которых мало общего, которые выбирают объект основываясь на совершенно разных приоритетах и обращающих внимание на детали, которые часто противоположны в своих характеристиках. Да, это мужчины и женщины. Начну с женщин. Из недавно проведенного исследования, проведенного компанией Яндекс, которая проанализировала 4 миллиарда рекламных объявлений, выяснилось, что женщины проявляют гораздо больше интереса к объявлениям о недвижимости, чем мужчины. Это обязательно нужно учитывать в составлении рекламного объявления. Если верить нейромаркетингу то "хороший женский текст активно использует описательные конструкции с акцентом на прилагательных, рождающих яркие, эмоциональные, чувственные осязательные, обонятельные и вкусовые образы." Если сказать просто, то нужен упор на прилагательные. Вместе с этим будет неправильно будет пройти мимо того факта, что жилье это практически всегда семейный выбор, а значит мужчине тут отдано также не последнее место, и сделав свой текст слишком “няшным” вы рискуете не привлечь им возможно именно того кто будет платить за выбор любимой женщины. Поэтому также важно насытить текст прямыми фактами о точных характеристиках объекта. Излишне эмоциональный или излишне лаконичный и сухой текст может отвести одну из сторон, принимающих решение, от выбранного другим партнером объекта недвижимости. Для помощи в написании текста можно было бы рекомендовать найти профессионала. Но я не стану рекомендовать вам услуги копирайтера. Да, профессиональный копирайтер без особых усилий сможет накидать в ваш текст массу объемлющих и вместе весьма пространных речевых оборотов, но люди чувствуют простоту и стремятся к ней, как ни парадоксально это звучит. Если не получается написать хороший текст самостоятельно, то я рекомендовал бы найти подходящего риэлтора, который грамотно разберется не только в документах, но и сможет без ошибок и составить красивый и наполненный смыслом текст рекламного объявления, а впоследствии также организовать переговорные процессы таким образом, чтобы они прошли без потерь, и даже с выгодами в пользу Заказчика.

Меня зовут Александр Горбунов, я риэлтор из города Москвы. Пишите в комментариях свои мысли по этому поводу. Также пишите на какие еще темы из сферы сделок с недвижимостью вы хотели бы увидеть ролик на нашем канале.