Влог №1 | Как продать земельный участок быстро и выгодно | Pokaz360
Влог №1
Как продать земельный участок быстро и выгодно.
Здравствуйте, меня зовут Горбунов Александр. Я работаю на рынке загородной недвижимости Подмосковья с 2011 года. Мне есть чем поделиться с участниками этого рынка и сегодня я хочу рассказать Вам какие инструменты и какие действия могут ускорить процесс продажи земельного участка и могут сделать его более выгодным.
Переизбыток предложений на рынке, сильный разброс цен в одной и той же локации и обилие рекламных площадок усложняют задачу покупателя в выборе участка и отодвигают решение этой задачи на несколько месяцев, а бывает, что и на несколько лет. Вследствие этих факторов я выделяю несколько условий, необходимость исполнения которых должен понимать продавец земельного участка.
УСЛОВИЕ номер 1: Перед тем как выставлять участок на продажу, нужно проверить готовность документов продаже. Прежде всего нужно убедиться в том, что он стоит на кадастровом учёте и что границы участка определены. Без этого условия ваше законное ранее учтенное право собственности на участок не сможет перейти к покупателю. Желательно не полениться и заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Во-первых, наличие такого плана прибавит ликвидности вашему участку в глазах покупателя, во-вторых, вам самим не помешает знать для каких целей ваш участок подходит, а для каких не очень.
УСЛОВИЕ номер 2: участок нужно выставлять в продажу, не дожидаясь наступления мифического сезона, который для продажи земельных участков наступает когда? Правильно, -весной... Объяснение: почти все собственники земельных участков, с которыми я работал, выходили на меня как на риэлтора именно весной. Исходя из общеизвестного стереотипа, все (!) покупатели выходят на рынок также весной. Открою Вам секрет: большинство покупателей выходит на рынок действительно весной, выходят они с мыслью о скорой и неминуемой покупке. Но чем больше они просматривают участков в первый месяц поисков, тем дальше отодвигают сроки покупки. Потому как выясняется что: у участков оказывается есть назначение земли, есть вид разрешенного использования, есть зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), есть обременения, есть соседи которые в отсутствии хозяина участка на показе выходят и разными способами препятствуют продаже соседнего участка, есть вопросы к коммуникациям и есть вопросы к инфраструктуре. Преодолев все эти препятствия и смирившись с тем что идеальных участков не существует, покупатель зачастую по колено в снегу или по щиколотку в глине, наконец-то делает свой выбор, причем зачастую именно в пользу того участка, который, вот вчера только 31 января, появился в рекламных базах. А возвращаясь к пресловутой весне, еще добавлю такое наблюдение. Покупателей сейчас в десятки раз меньше чем продавцов, а это значит, что на одного вышедшего на рынок весной потенциального покупателя в то же самое время на тот же весенний рынок выходит 10 потенциальных продавцов. Это не значит, что нужно бояться весны и выходить на рынок осенью, это значит, что СЕЗОНА НЕТ В ПРИНЦИПЕ, выставляйте участок тогда, когда вам нужны деньги и выставляйте по правильной цене.
УСЛОВИЕ номер 3: Перед тем как выставлять участок в продажу, его нужно правильно оценить. Здесь сложнее. Самостоятельно определить истинную стоимость земельного участка очень сложно. Первые и самые распространенные ошибки: истинная цена это та цена за которую я приобрел этот участок (в 2008 году, два кризиса тому назад), истинная цена это та цена за которую продает аналогичный участок мой сосед (продает уже 2 года и 5 риэлторов), истинная цена это кадастровая стоимость, которая указана на публичной кадастровой карте (из данных на Википедии—это стоимость, которую определяет ГОСУДАРСТВО МЕТОДАМИ МАССОВОЙ ОЦЕНКИ, которая не включает в себя особенности расположения и коммуникационного наполнения участков).
Как ни печально, но даже на главных рекламных сайтах-агрегаторах по недвижимости, ничего кроме завышенных ожиданий собственников Вы не увидите. Ведь то что уже продано, - на сайтах не визуализируется. Истинную цену вашего участка может назвать только тот, кто участвовал в нескольких сделках с похожими участками, а таким человеком может быть только риэлтор, и что важно, - риэлтор, работающий именно с земельными участками! Поэтому не торопитесь бежать к именитым риэлторским брендам, их хлеб это на 90% квартиры, ищите именно того агента, чей телефон чаще всех попадается вам в вашей локации в объявлениях о продаже земельных участков.
И помните, переоценка участка хотя бы на 10% влечет за собой увеличение срока его экспозиции на неопределенное время. Участок, в отличии от квартиры, денег посредством сдачи его в аренду, принести не может. Вместо того чтобы рекламировать участок по завышенной цене в течении пяти лет (а такое случается нередко), вы можете быстро продать свой участок по рыночной стоимости, купить на эти деньги квартиру, и сдавая ее в течение тех же пяти лет, заработать на аналогичный участок или квартиру. Арифметика начальной школы.
Итак, вы поняли, что тянуть с продажей участка неправильно, вы нашли знакомого опытного риэлтора, который за спасибо и правильно оценил ваш участок, далее следует выставить его на продажу в правильной упаковке. Я не буду заострять внимание на сайтах-агрегаторах, где следует разместить рекламу о продаже, их и так все знают, выбор за вами. Заострю внимание лишь на том что не следует недооценивать правильность написания, наполнение текста и не стоит недооценивать средства визуализации объекта. Начнем с текста. Это УСЛОВИЕ номер 3. Покупатели как правило ищут участок в определенной локации, уже зная преимущества этой местности. Поэтому старайтесь не уходить в поэтические описания неповторимости хвойных лесов и зеркальности пожарного пруда, а сконцентрируйтесь на выгодах для покупателя именно Вашего участка. Не забывайте также про фразы-призывы к действию. Теперь о средствах визуализации. Это то, о чем я могу говорить бесконечно, это вообще моя любимая тема, не зря мой проект называется Показ 360. Но сейчас мы говорим о земельных участках и остановимся на средствах визуализации именно для них. Не так давно в риэлторские массы зашли дроны. Очевидно, что для показа земельного участка, для показа его окружения, квадрокоптер, — это идеальный инструмент. Покажу на примере. Ниже вы можете увидеть описание и фото об участке в Голицыно, который по завышенной цене экспонировался с марта 2015 года. К зиме 2017 года цена опустилась до вполне себе рыночной, но показов как не было, так и не было. Смотрим на фото, которые похожи на те, которые в общей массе лежат на сайтах о продаже недвижимости. Въезд в поселок, дорога, несколько деревьев (вид конечно же снизу). Непонятно вообще ничего.
Зимой 2018 года все-таки случился показ этого земельного участка, на который я выехал во всеоружии, естественно с дроном. Человек после просмотра участка, приобрел в итоге другой участок, но благодаря этой вылазке я сделал фото с дрона, смонтировал видеоролик с дрона, и что вы думаете? Через неделю случилось еще 3 показа и скорее всего он уже нашел своего покупателя.
Подведем итог, какие условия вы должны выполнить если решили продать свой участок быстро и выгодно. Последнее, шестое условие, будет в конце.
1.Проверьте готовность документов к продаже участка.
2.Если вы решились на продажу участка, то не тяните, не ждите мифического сезона, его по факту просто не существует.
3.Правильно оцените участок. Правильная оценка-это 90% к успеху продажи. Лучше всего стоимость вашего участка определит тот, кто регулярно участвует в сделках аналогичными участками.
4.Сделайте хороший продающий текст, не переусердствуйте с эпитетами и не скупитесь на факты.
5.Подготовьте хорошие фото и видео материалы для рекламы, обязательно используйте для этого квадрокоптер. Без таких материалов вы продаете кота в мешке, а покупатели этого не любят.
6.Последнее. Реклама в интернете-это еще не всё. Самые первые и самые заинтересованные покупатели земельных участков — это ваши соседи, не обязательно смежные. Соседи по улице, соседи по поселку. Обязательно сделайте наружную рекламу на самом участке, даже если он находится в тупике. Банер, наклейки, неважно. Важно чтобы все соседи и все их круги общения знали, что здесь продается участок.